預售開價走揚 桃園台中季季漲、台南獨弱

南港地區的「世界明珠」為指標大案,傳住宅每坪成交均價落在150萬元。

數字科技(5287-TW) 旗下的591新建案調查,近一年全台七大都會地區新建案開價狀況及議價率,從去年第一季起,都會區新建案開價最高紀錄幾乎都集中於第2季、第3季,唯有桃園市、台中市開價一路往上走揚,又以台中市上漲幅度最多,近一年每坪價漲4.9萬元,專家指出,全國建商往大台中地區掃地,地價水漲船高,房價難回頭。

根據591新建案資料顯示,近一年全國新推案平均開價落在每坪38~43.1萬元,2020年第1季僅38萬元,年末衝上43.1萬元,價差超過5萬元;而台北市在2020年第2季雖然小幅回落至97萬元,但平均落點皆站在百萬元以上;新北市第4季均價為47萬元,高點落在第2季的47.6萬元;桃園市最新均價為29.1萬元,相較於2020年初的低點25.2萬元,也有近4萬元之價差;新竹縣市最高均價則是去年第3季28.7萬元,爾後回落到25.3萬元;台中市新建案均價屢創新高,從28.5萬元躍升至3字頭,達到33.4萬元;台南市和其他縣市大相其去,去年第一季為新案均價高峰22.9萬元,年底跌至21.9萬元;高雄市部分,價格相對平緩,在23.1~25.7萬元之間盤旋。

591新建案編輯組副主任李威志分析,影響近一年新建案開價最大關鍵在於,新冠肺炎造成的不確定性,因而自去年5月後疫情趨緩下,經濟景氣回溫,區域新推案也屢創高價,此外,第3季緊接著為928檔期,各大熱門生活圈都有指標個案登場,拉高均價。

雙北市走勢雷同 各大重劃區持續創價

以台北市而言,近一年新建案開價同步緩揚,以南港地區的「世界明珠」為指標大案,基地是「帝寶」的2倍大,整體量體高達千億元,也是史上單一預售案最大量體之個案,傳每坪成交均價達到150萬元,改寫區域紀錄。

另外,近年推案量穩居全台冠軍的新北市,近一年在江翠北側重劃區、三重仁義重劃區、二重疏洪道重劃區、央北重劃區都有指標個案推出,像是江翠地區由品牌建商推出的「潤泰文樺」、「忠泰本質」,前者開價上看74萬元、後者也達到76萬元,另外,立信機構的「立信天禧」景觀戶也站上7字頭,央北的「鐫6字頭。

台中市新推案平均開價屢創新高,從2字頭躍升至3字頭。

桃園、台中開價陡升 逼近上一波高點

桃園地區方面,李威志認為,由A7重劃區、中路特區、小檜溪重劃區、青埔特區四大重劃區領銜創價,以小檜溪而言,昭揚、東騰、遠雄等大型建商進場後,房價水準皆在3字頭以上,至於,青埔特區在建設議題到位後,建案價格也一路往上,近期商業區之推案開價甚至逐步回歸到4字頭,也是上一波多頭之歷史高點。

至於台中市,李威志認為,全市推案均價已突破歷史新高,且從精華區擴散到外圍,像是北屯區「達麗創世紀」每坪開價45~50萬元,創下區域新高,另外,位於龍井區的「精銳闊」開價站上32~35萬元,震撼當地市場,主因在於剛性需求出籠,置產客進場態勢顯著。

台中市建築經營協會市場資訊委員會主委白洪章表示,台中市預售市場在2016全年推案量6,487戶,2019年達到25,148戶,去年1~11月則有22,939戶,預估全年推案將超越2019年紀錄,更為2016年之3.5倍,在推案規模方面,2016年時僅1,068億元,去年全年預估將達3049.08億元。

白洪章分析,台中房市從2019年開始大幅升溫,關鍵在於外來建商競價獵地,像是上市櫃建設興富發、遠雄、亞昕等南下搶地,以最近最熱門的14期重劃區而言,原本預估交地後,土地價格落在40多萬,卻一舉衝上6字頭,未來初期開案價格將落在40~45萬元,至於首購市區價格帶拉到30~35萬元,蛋白區價格帶也提升到25萬元上下,像是潭子、1字頭只剩海線地區,「但1字頭未來恐怕也將漸漸消失了」。

至於台南方面,雖然價格從第1季一路遞減,李威志認為,開價算是持平,主要在於,去年下半年因為市中心素地稀少,加上首購總價帶考量有限,因此推案擴散至外圍,像是1字頭的安南區、佳里區;高雄市部分,近幾年北高雄推案為主力,包含岡山、楠梓、橋頭地區等1字頭熱區,另外,位於南高雄的苓雅區因為建設逐步到位,像是新案「星玥灣」首購案開價高達30~40萬元。

台南市近一年新推案開價和其他縣市大相逕庭,自去年第2季一路走跌。

開價趨近成交價 殺價空間縮小

至於近一年七大都會區議價率多在10%上下,白洪章認為,過去開價與成交價或許有20%議價空間,但實價登錄行之有年,不少建商加入不二價行列,訴求房價透明化,因此如今僅剩一成左右。
住展雜誌研發長何世昌則認為,議價率在實價登錄實施之後,時常出現與市況脫勾的情況,主要是實登後開價貼近成交價的建案增加,所以議價率高低與市場好壞的關連度減弱,建議消費者出手前可以參考更多數據來出價。

專家分析 台中市建築經營協會市場資訊委員會主委 白洪章

白洪章認為,近一年新推案不論在價量上皆為近年高點,支撐這波房市有四大主因,其一為疫情為全球控制較佳之區域,加上各國持續QE政策,亦有台商、外資挹注資金,其二,台灣利率處於低水平,定存利率低於1%,房地產為少數保值抗跌之投資產品,吸引投資人湧進,其三,科技大廠擴廠,而原本工人即有老化現象,在無大量新血加入下,搶工搶料,推升營建成本,其四,近年土地在競價下、取得成本上揚,未來數年房價下跌有難度。